Réglementation

LE LOCAL
Buraliste n’est pas un métier de tout repos. Le buraliste passe souvent plus de temps dans son débit qu’à son domicile. Du décryptage du bail à la sécurité, il ne doit rien négliger de ce qui constitue son outil de travail.

Le bail commercial
Les baux commerciaux font l’objet d’un statut spécifique, destiné à protéger les droits du locataire commerçant et à définir les prérogatives du propriétaire.

Pour combien de temps ?
La durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. À une exception près : les conventions d'occupation précaire d'une durée inférieure à 2 ans. Mais l’Administration des Douanes ne les accepte généralement pas.

Comment est fixé le loyer ?
Au moment de la conclusion du bail initial, le propriétaire (bailleur) et le locataire (commerçant) fixent librement le montant du loyer. Il peut ensuite être révisé tous les trois ans (révision triennale), ainsi que lors du renouvellement du bail. Ces révisions s'effectuent en fonction de l'évolution de l'indice Insee du coût de la construction (règle du plafonnement). Sous réserve du respect de la règle du plafonnement, le loyer doit correspondre à la valeur locative du local déterminée en fonction des caractéristiques du local, de l’activité qu’il abrite (sa destination), des obligations respectives des parties (par exemple la prise en charge par le locataire de gros travaux), des facteurs locaux de commercialité (le contexte local) et des prix pratiqués dans le voisinage.

- Lors de la révision triennale :
La variation du loyer ne doit pas dépasser celle subie par l’indice Insee depuis la dernière fixation du loyer. Une variation supérieure (déplafonnement) est cependant possible lorsqu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une évolution de plus de 10 % de la valeur locative.

- Lors du renouvellement du bail :
Là encore, un déplafonnement est envisageable en cas de modification notable des éléments qui déterminent la valeur locative (à l’exception des prix pratiqués dans le voisinage). La réévaluation du loyer se fait alors en fonction de la nouvelle valeur locative. En cas de tacite prolongation du bail (au-delà de 9 ans), la référence à l’indice Insee ne joue que pendant 3 ans, donc jusqu’à la 12e année. Au-delà, le loyer est réévalué en fonction de la valeur locative.

- En dehors du moment de la révision ou du renouvellement :
Certains baux comportent, sous certaines conditions, une clause d’indexation ou « d’échelle mobile ». Elle permet au bailleur de réajuster plus souvent le loyer, en général tous les ans. Cette clause n’est pas abusive si l’indice utilisé a un lien direct avec l’activité des contractants ou l’objet du bail. Mais si la hausse du loyer dépasse 25 %, le buraliste peut demander la révision du loyer en fonction de la valeur locative.

- En cas de travaux :
Les travaux d'amélioration d’un local représentent un élément déterminant de sa valeur locative. Ils ne peuvent justifier une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail que s'ils sont effectués par le bailleur, ou réalisés par le locataire et financés par le propriétaire, même si ce financement a pris la forme d’une diminution temporaire du loyer. Si c’est le locataire qui les payés, votre propriétaire a le droit de s'en prévaloir pour augmenter le loyer lors du deuxième renouvellement du bail qui suit la réalisation des travaux. Dans le cas par exemple où vous financez des améliorations à la huitième année de votre bail, elles pourront donner lieu à une hausse de loyer dix ans plus tard.

La répartition des travaux
Bailleur et locataire sont libres de fixer leurs obligations respectives d’entretien et de réparation des locaux. Elles ne sont régies par aucune réglementation. Le locataire peut donc avoir à les assumer en totalité. Mais, en pratique, il doit seulement conserver les lieux loués en bon état durant le bail et éviter leur lente dégradation. Sauf disposition contraire du bail, il appartient au propriétaire d'assurer les travaux de réparation d'entretien pour vétusté liée à l'utilisation qui est faite du local. Il doit également effectuer les réparations qui concernent le gros œuvre, la structure de l’immeuble et la toiture*; le bail le précise du reste souvent.
*Code civil, article 606


Le renouvellement et la cession du bail

Le droit au renouvellement du bail est un droit essentiel du locataire commerçant.

- La procédure de renouvellement
Le renouvellement du bail permet au buraliste lorsque son contrat vient à expiration (généralement au bout de 9 ans), de poursuivre son activité en signant un nouveau contrat. Avant de pouvoir procéder à cette signature, le propriétaire ou le buraliste doivent prendre l'initiative de mettre fin au contrat précédent. Cette démarche impose de respecter des délais et une procédure particulière.

- Le bailleur refuse le renouvellement
Il doit envoyer au buraliste par huissier, au moins 6 mois avant la fin du bail, une lettre de congé. Pour être valide, cette lettre doit motiver le congé. Elle doit également rappeler au buraliste qu'il peut le contester le non renouvellement et exiger une indemnité dite d'éviction. Cette indemnité correspond à la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le buraliste le percevra dans les deux ans.

- Le bailleur propose le renouvellement
Il utilise la même procédure dite de « congé » pour mettre un terme au bail et indiquer au buraliste le montant du nouveau loyer. Il doit lui envoyer sa lettre par huissier, au moins 6 mois avant la fin du bail en cours ou la signature du nouveau contrat si le terme du bail est échu. Son courrier doit mentionner qu’il peut changer d’avis jusqu'à la signature, et rappeler les droits du buraliste en cas de refus (voir ci-dessus). Si le buraliste accepte le nouveau loyer, le nouveau bail sera signé. Si le buraliste conteste le montant proposé, le bail ne sera signé que lorsque le buraliste sera d’accord avec son bailleur.


- Le buraliste demande le renouvellement au bailleur
Le propriétaire peut ne pas se manifester dans les délais et les formes prévus. Dans ce cas, le buraliste peut faire sa demande, par huissier, dans les 6 mois qui précèdent le terme du bail ou à tout moment lorsque le terme du bail est échu. La demande doit rappeler au bailleur qu'il dispose de 3 mois pour se décider. S'il refuse le renouvellement, il doit le motiver. S'il l'accepte, il indique le montant du nouveau loyer. S'il ne donne aucun signe pendant les 3 mois, son silence vaut approbation du principe du renouvellement. Reste alors à trouver un accord sur l’éventuelle modification du loyer.

- Le nouveau bail
En principe, le renouvellement d'un bail ne modifie ni ses clauses ni ses conditions. Même un juge ne peut transformer le contenu légalement valide d'un bail. Mais propriétaire et locataire peuvent changer, d’un commun accord, certaines clauses. Attention, ces modifications peuvent désavantager le buraliste quand elles concernent les modalités de paiement (périodicité, loyer HT ou TTC...) ou la répartition des travaux. Elles risquent aussi d'augmenter le loyer quand elles portent sur les critères de valeur locative, par exemple en cas d'ajout d'une activité ou d'une surface. Sur ce point, le buraliste se doit donc être vigilant. Dans tous les cas, le buraliste doit comparer le nouveau bail avec l'ancien, et n'accepter que les changements avantageux pour lui, c’est-à-dire ceux effectués sans hausse de loyer ou avec une hausse raisonnable.

- La cession du bail
Quand le buraliste céde son fonds de commerce, il céde aussi son bail commercial. Le Code civil autorise le buraliste à le faire si aucune clause du contrat n’en restreint la possibilité. Cependant, dans bien des cas, le buraliste est obligé d’avertir par huissier son propriétaire de la cession du bail. Il ne peut pas s'opposer à une cession simultanée à celle du fonds, mais il a tout à fait le droit de d'imposer certaines clauses. Le plus souvent, il exigera d'être informé, de donner son autorisation préalable, voire d'être consulté sur le choix du successeur. Il peut aussi rendre solidaire le buraliste de l'acquéreur du fonds pour le paiement des loyers et le respect du contrat. De cette façon, il pourra réclamer au buraliste les loyers impayés par le nouvel occupant…

L’ajout d’une activité
Votre bail commercial comporte une clause de « destination des locaux ». Elle définit la nature des activités que le buraliste a le droit d’y exercer. Si le buraliste décide de les diversifier, la procédure à suivre dépend de la nouvelle activité qu'il a choisie d’ajouter.

- elle est inhérente à l'activité principale
La jurisprudence est claire : le buraliste n'a ni à en informer le propriétaire, ni à obtenir son autorisation. Et cet ajout ne peut justifier une hausse de loyer. Les activités qui entrent dans cette catégorie sont la vente des billets de loterie de La Française des Jeux (Cour d'appel de Paris, 9.X.1990 et 20.VI.1995), de stylos et voitures miniatures (Cour d'appel de Paris, 22.IV.1997), de bimbeloterie (TGI de Paris, 11.II.1976) mais également, dans la mesure où elle correspond à une évolution logique du commerce, la vente de quelques boissons ou confiseries à la clientèle (Cour d’appel de Versailles, 13.09.2005) et depuis peu, la vente de cartes de téléphonie mobile (TGI de Nanterre, 17/01/06). Néanmoins, cette décision n’est pas définitive. Nous restons dans l’attente de la décision de la Cour d’appel de Versailles.

- elle est connexe ou complémentaire
La jurisprudence la qualifie ainsi quand elle est étroitement liée à l'activité principale et contribue à l'améliorer (Cour d'appel de Paris, 21.IV.1983). Sa nature n'est pas définie, tout dépend des usages en vigueur en milieu urbain ou rural. Le buraliste peut ajouter une telle activité à la seule condition d'en informer par huissier son bailleur. Ce dernier peut alors augmenter le loyer lors de la prochaine révision triennale. Il peut également contester la qualification de cette activité. Enfin, si le buraliste ne l'a pas informé, le bailleur peut exiger qu'il lui verse une indemnité pour préjudice (prouvé par lui).

- elle est différente de votre activité principale et le bail ne la prévoit pas
Le buraliste doit alors, sauf à risquer la mise en oeuvre d'une procédure de résiliation, demander par huissier une autorisation écrite de son propriétaire. L'activité, précisée dans la demande, doit remplir deux conditions. Primo, être justifiée par « la conjoncture économique » et « l'organisation rationnelle de la distribution ». En clair, le buraliste doit démontrer que son activité n'est plus assez rentable et que les consommateurs bénéficieront de l'ajout. Secundo, être « compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou ensemble immobilier ». Le bailleur peut augmenter le loyer immédiatement et exiger une éventuelle indemnité pour préjudice prouvé par lui.



La sécurité

Bénéficier d’une subvention sécurité

La subvention sécurité permet aux débitants de tabac de faire prendre en charge une partie de leurs travaux de sécurité par l’Etat. Ses modalités d’attribution ont été assouplies et son montant augmenté, suite aux négociations menées par les élus de la Confédération dans le cadre du « Contrat d’avenir ».

Tout buraliste (titulaire d’un contrat de gérance) peut bénéficier de cette subvention. Elle est attachée au débitant pour le débit dont il a la gestion : cela signifie qu’un buraliste qui a perçu une subvention pour un premier débit, et qui acquiert ultérieurement un nouveau débit, peut prétendre à une nouvelle subvention ou à un ou plusieurs compléments (que son prédécesseur ait, ou non, déjà perçu le plafond de 10 000 euros hors taxes, pour ce même débit).

1- Ce qui est subventionné :

1-1 Depuis la signature du contrat d’avenir, peut être subventionné un audit préalable de sécurité, destiné à détecter les points faibles du local.

Pour cela, la société chargée de l’audit ne doit avoir aucun lien juridique ou commercial avec le fabricant des matériels de sécurité ou leur installateur. A ce titre, une attestation devra être produite par le débitant à l’appui de sa demande de subvention. Il peut s’agir d’une société d’expertise d’assurance, d’expertise d’assuré, d’un bureau de contrôle indépendant ou d’un organisme technique (CNPP, Véritas, Apave…).

A défaut d’audit préalable, le débitant peut produire une attestation de son assureur confirmant que les travaux de sécurité et les matériels envisagés répondent à ces exigences.

Néanmoins, ni l’audit, ni l’attestation de l’assureur ne sont obligatoires dans la constitution du dossier.

1-2 Sont également subventionnés les matériels neufs bénéficiant d’une certification A2P délivré par le CNPP ou NF & A2P délivrées conjointement par AFNOR certification et le CNPP ou répondant aux spécifications techniques ou procédés de fabrication en vigueur dans un Etat membre de l’Union européenne, un Etat partie à l’Accord instituant l’Espace économique européen ou en Turquie apportant un niveau de sécurité et de fiabilité équivalent.

A titre d’exemple, les alarmes non filaires doivent répondre aux normes ci-dessus mentionnées.

1-3 Tous les matériels ci-dessous listés sont également subventionnés et répondent à des normes plus spécifiques pour lesquelles il conviendra de prendre l’attache du service juridique de la Confédération ou de la MUDETAF.

- les coffres forts
- les serrures et verrous, les portes blindées, les blocs-portes anti-effraction
- les vitres anti-effraction
- tous types d’alarmes filaires
- les transmetteurs de télésurveillance. En revanche, les frais d’abonnement à une centrale de télésurveillance ne sont pas subventionnés.

1-4 Sont également subventionnés
- Les systèmes de vidéosurveillance. Ces systèmes n’ont pas à répondre à des critères spécifiques. L’installation d’un système destiné à la transmission et à l’enregistrement d’images est subordonnée à une déclaration ou à une autorisation de l’autorité préfectorale.
- les balises de radio-localisation par systèmes GPS (traceurs ou traqueurs),
- les rideaux métalliques en acier galvanisé de 8/10ème ou, à défaut, les grilles métalliques,
- les barreaux en acier de 2cm de diamètre ou de 4cm² de section,
- les bornes et murets contribuant à empêcher l’intrusion
- les remises à niveau de l’ensemble des matériels visés aux points 1-2 et 1-3 et 1-4 ou les ajouts à ces mêmes matériels

A titre d’information, les systèmes offensifs de protection active (fumigène, gaz, diffuseur de brouillard ou de fumée) ne sont pas subventionnés. Mais leur installation, qui se fait sous la seule responsabilité du débitant, n’est pas interdite.


2- Montant de la subvention

La subvention prend en charge une partie des travaux de sécurité, à hauteur de :
- 50% du coût total HT de l’audit préalable
- et 80% du total HT des dépenses engagées pour l’acquisition des matériels de sécurité+ TVA récupérable sur ces investissements.

Son montant est plafonné à 10 000 euros.

La subvention peut être attribuée en une ou plusieurs fois, étant précisé que le montant du versement initial et celui du/des versement(s) complémentaire(s) ne doit pas dépasser 10 000 euros par période de 3 ans (à compter de la date du premier versement).







3- La constitution du dossier

Pour profiter de cette subvention, le buraliste doit en faire la demande auprès de la direction régionale des douanes dont il dépend (par lettre recommandée avec accusé de réception).
Mais avant tout, il faut contacter ces services régionaux des douanes afin de connaître la liste des pièces à joindre au courrier de demande.

4 - La décision d’attribution de l’aide et le versement

La décision d’attribution est délivrée dans un délai maximum de 21 jours à compter de la date de réception du courrier.

Son versement diffère selon la procédure choisie :

- Procédure avec audit préalable ou attestation de l’assureur :
- 40% sont versés au vu des devis,
- et 60% dès réception des factures (qui doivent être transmises aux douanes dans un délai maximum d’un an à compter de la décision d’attribution de l’aide).

- Procédure sans audit ou attestation de l’assureur :
- 100% du montant de la subvention versés au vu des devis et des factures.

5- Contrôle de la réalité des travaux

Un contrôle de la réalité des travaux peut être effectué ponctuellement. En cas de non-réalisation des travaux, le débitant risque des sanctions disciplinaires ou une procédure judiciaire.